Как узаконить самовольную постройку и снизить риск сноса

Опубликовано: 08 апреля 2022

Обновлено: 17 апреля 2024

Самовольные постройки остаются распространенной проблемой для собственников по всей России. Но если в крупных городах контролирующие органы часто отслеживают их возведение уже на стадии фундамента, то в отдаленных населенных пунктах собственники обычно сталкиваются с проблемами позднее. Например, когда пытаются подвести коммуникации к объектам или продать их.

Процедуры оформления, реконструкции и сноса самовольных объектов регулирует Федеральный закон № 339-ФЗ, вступивший в силу в 2018 году. После его принятия порядок стал понятнее, но не превратился в формальность. Но собственнику все равно может потребоваться помощь юриста по строительству и представительство в администрации или суде. Ошибка в документах, способе обращения или доказательствах может привести к отказу, поэтому стратегию лучше определить до подачи заявления.

Что считается самовольной постройкой

Самострой — это объект, возведенный самовольно, построенный без разрешений, согласований или с нарушением установленных процедур, а также нарушающий режим использования земельного участка и не отвечающий требованиям безопасной эксплуатации.

Если раньше самостроем признавали любые самовольно возведенные здания, то теперь термин относится только к постройкам, которые появились без разрешений и в обход уже действовавших ограничений. А это значит, что собственника не всегда можно обязать сносить их за свой счет. Также в соответствии со ст. 222 ГК к самовольным постройкам не относятся объекты, владелец которых не мог знать об ограничениях в момент начала строительства.

При оформлении самостроя с 2018 года постройка не может быть признана самовольно возведенной «задним числом»: если на момент начала строительства никаких ограничений не действовало, то их введение в дальнейшем не делает здание самостроем со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Можно ли оформить право собственности на самострой

С оформлением права собственности на самовольно возведенные объекты ничего не изменилось – оформить объект обычным порядком нельзя. Даже если здания находятся на участке, который принадлежит заявителю. Он не сможет обратиться в Росреестр и оформить право собственности. Поэтому распорядиться такими постройками тоже не удастся – их нельзя продавать, дарить, наследовать.

Когда самострой действительно могут снести

При оформлении самостроя до вступления в силу Федерального закона № 339-ФЗ самовольные постройки почти всегда сносили без разбирательств. В суд подавали собственники участков и фактические владельцы зданий. Они, как правило, проигрывали. За этим следовала выдача постановления о сносе самовольно построенного объекта.

Сейчас подход более дифференцированный. Иногда самострой по-прежнему сносят по решению местных властей, но во многих случаях вопрос решается через суд. В ходе разбирательств фактический собственник может отстоять самовольную постройку. Если суд встанет на его сторону, то объект нужно будет привести в соответствие с требованиями застройки – например, уменьшить этажность или изменить планировку.

Когда решение о сносе принимает администрация

При оформлении самостроя в соответствии с п.4 ст.222 ГК РФ местные власти могут реагировать на самовольное строительство в двух случаях:

• При оформлении самостроя участок не был оформлен в собственность до начала работ, а это требование было обязательным.
• При оформлении самостроя категория земельного участка и действующие ограничения не допускают возведения таких построек.

Администрация может выбрать и иной вариант: привести самовольно возведенное строение в соответствие с нормами и узаконить его. Но такие постановления муниципальные органы выносят редко. Поэтому к спору с ними лучше привлекать юриста.

Сроки на снос или приведение объекта в соответствие

Срок определяется видом самовольно построенного здания – он прописывается в постановлениях органов власти или указывается в решении суда. В течение этого периода владелец участка должен разобраться с постройкой сам. В противном случае ее снесут муниципальные службы, а «собственнику» выставят счет. Максимальный срок исполнения решения суда или постановления местных властей – 1 год.

При оформлении самостроя в случае когда самовольную постройку нужно не сносить, а приводить в соответствие с действующими нормами, времени могут дать больше. В зависимости от вида объекта срок может составить от 6 месяцев до 3 лет.

Когда жилой дом не подлежит сносу

При оформлении самостроя в случае с жилыми домами не допускается снос оформленных в собственность самовольных построек, которые отвечают следующим требованиям:

• При оформлении самостроя категория земель – ИЖС или садовый участок, на котором допускается строительство жилых домов;
• При оформлении самостроя собственник располагает документами на землю;
• При оформлении самостроя параметры построек не нарушают никаких норм;
• При оформлении самостроя право собственности зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.

При оформлении самостроя сносить нельзя не только самовольно построенные, но и купленные до сентября 2018 года жилые дома, которые не соответствуют каким-либо другим требованиям – например, нормативам по удаленности от коммуникаций, автодорог или природоохранных зон.

При оформлении самостроя если жилой дом самовольно построен с нарушением определенных требований, но он находится на участке категории ИЖС, его параметры ничего не нарушают, а земля при этом оформлена в собственность и у владельца есть все документы, то снос таких построек не допускается.

В каких случаях возможны риски для земельного участка

При оформлении самостроя если доказан факт самовольного строительства и выдано предписание о сносе, а собственник игнорирует данное требование, то участок, на котором находится объект, могут отобрать. Другие причины изъятия – использование земли не по назначению или создание угрозы окружающей среде.

При оформлении самостроя при этом раньше землю могли изъять только из-за использования не по назначению или из-за ее заброшенного состояния. Например, когда участок выдавали для сельскохозяйственных нужд, а он зарастал бурьяном. С 2018 года землю могут изъять и из-за самовольной постройки, которую собственник отказывается сносить.

Чем опасна неоформленная постройка

Самый неблагоприятный сценарий — самовольно построенные объекты обяжут снести. Но КоАП также предусматривает штрафные санкции за самострой. Они накладываются даже на тех, кто хочет узаконить объекты в предусмотренном законом порядке.

При оформлении самостроя штрафы за самовольную постройку в 2024 году – сколько придется заплатить:

• физлицам – до 5 тыс. руб.;
• При оформлении самостроя иП и должностным лицам – до 50 тыс. руб.;
• юридическим лицам – до 1 млн руб.

При оформлении самостроя уплата штрафа за самовольно построенный объект не отменяет постановление о сносе и не дает никаких отсрочек. Если суд или местные власти решили, что построек на участке быть не должно и нормам они не соответствуют, придется расстаться и с деньгами, и с самим объектом. Конечно, если вы не докажете правомерность своих действий.

Как проходит легализация самовольной постройки

Оформление самостроя обычно идет по одному из трех сценариев:

• При оформлении самостроя официально получить разрешение на строительство.
• При оформлении самостроя получить решение градостроительно-земельной комиссии.
• При оформлении самостроя установить право собственности в судебном порядке в соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ.

Отдельно можно оспаривать само признание объекта самовольным в судебном порядке. Для этого придется доказать, что он не обладает признаками самостроя.

Кто вправе узаконить объект

При оформлении самостроя самовольная постройка может быть узаконена только владельцем участка, на котором она находится. Исключение – муниципальные земли. Проще говоря, если вы возвели объект на участке, который принадлежит городу, и в ходе строительства не нарушили никаких норм, то легализация этого объекта возможна. А вот при значительных нарушениях – нет.

Кто решает вопрос о сносе, реконструкции или сохранении

При оформлении самостроя местные власти или суд. Большинство решений по самовольно построенным объектам принимается именно муниципалитетами. Впрочем, ничто не мешает фактическому собственнику подать в суд и добиться справедливости в споре с местными властями. Другое дело, что сделать это без своевременной юридической помощи проблематично.

Какие документы подготовить

При оформлении самостроя если мы говорим о легализации объекта самовольного строительства через получение официального разрешения, потребуются следующие документы:

• При оформлении самостроя градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и технические условия на коммуникации;
• При оформлении самостроя акт обследования территории от проектной организации;
• проект;
• При оформлении самостроя заключение по итогам экспертизы проектной документации.

При оформлении самостроя если постройками затрагиваются фасады других зданий, то дополнительно нужно получить архитектурно-градостроительное решение.

Куда подавать документы

При оформлении самостроя разрешение выдает региональный Строительный надзор после ознакомления с комплектом документов. Документ будет предоставлен только в случае, если вы передадите все необходимое и не допустите ошибок.

Упрощенный порядок оформления

При оформлении самостроя легализовать самовольные постройки по-прежнему можно и по «дачной амнистии». Но только если речь идет о жилых и надворных строениях на участках для садоводства, для личного подсобного хозяйства и ИЖС в границах населенного пункта. Для оформления необходимо собрать документы, подтверждающие право собственности на самовольно возведенное строение и направить их в Росреестр в сопровождении технического плана объекта.

Что делать, если разрешения на строительство нет

При оформлении самостроя в случае с самовольно построенными зданиями также возможна легализация через муниципальную комиссию по самостроям. Альтернативный вариант – обращение в суд. Но будьте готовы к тому, что даже если постройка будет легализована, вам все равно придется заплатить штраф.

Легализация самостроя через суд

При оформлении самостроя в судебном порядке можно оспорить решение местных властей или узаконить самовольные постройки по собственной инициативе.

При оформлении самостроя для этого необходимо подготовить комплект документов, который включает в себя:

• заявление;
• При оформлении самостроя выписку из ЕГРН или иное подтверждение права собственности на земельный участок;
• ГПЗУ;
• При оформлении самостроя результаты экспертизы на соответствие нормам;
• квитанцию об уплате госпошлины.

При оформлении самостроя если в результате разбирательств объект узаконят, то вы сможете подать решение суда в Росреестр. После этого постройка де-факто будет легализована. Тот факт, что она была возведена самовольно, в свидетельстве о праве собственности указан не будет.

Как действовать при отказе в оформлении

Если администрация или иной уполномоченный орган отказал в легализации самовольной постройки, то вы можете оспорить это решение в суде. Однако часто они просто возвращают документы и указывают на ошибки или на недостающие бумаги – в этой ситуации нужно устранить неточности, проверить действительность заключений и справок, после чего обратиться повторно.

Вопросы и ответы юристов о самострое

При оформлении самостроя ООО "ДЖУРИСТ.КЗ" помогает провести оформление самовольно возведенных объектов. Это касается как жилых домов, так и нежилых построек. Опыт помогает нам добиваться позитивного исхода даже в самых сложных ситуациях. Мы собрали самые распространенные вопросы клиентов о процедуре легализации самостроя и попросили наших юристов дать на них краткие ответы.

Что признается самостроем?

При оформлении самостроя статьей 222 ГК РФ самовольно построенные объекты определяются в качестве зданий, которые находятся на чужом участке или на земле, где запрещено строительство, а также возводятся без необходимых разрешений или с нарушением действующих норм.

При оформлении самостроя если построил не владелец участка — можно ли обойтись без сноса?

При оформлении самостроя да, например, если речь идет о постройках на муниципальной земле. Но только если самовольное строительство велось без нарушений. В договоре на использование участка при этом не должно быть соответствующих ограничений.

При оформлении самостроя если строил один, а собственником стал другой

В этом случае собственник должен компенсировать расходы на строительство за вычетом суммы, которую он потратил на оформление самовольно возведенного объекта.

При оформлении самостроя если участок в собственности, власти могут заставить снести постройку?

При оформлении самостроя только если объект создает опасность для жизни и здоровья людей. В прочих случаях незаконное строительство может быть установлено только решением суда.

При оформлении самостроя можно ли узаконить дом построенный с нарушением отступов?

При оформлении самостроя да. Можно оформить прирезку, перераспределить участки, зафиксировать новые границы участка – вариантов несколько, но у каждого есть свои нюансы. Рекомендуем предварительно проконсультироваться с юристом, чтобы найти правильное решение.

При оформлении самостроя в каких случаях постройку нельзя признать самовольной?

При оформлении самостроя объект не признают самостроем, если на момент начала его возведения не существовало никаких ограничений, либо собственник не мог знать о них.

При оформлении самостроя на какие постройки нужно получать разрешение на строительство?

При оформлении самостроя в соответствии со ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство необходимо оформлять при возведении некоторых капитальных зданий. В частности, домов с числом этажей от трех и более. Но иногда документ нужно получать даже на строительство бани. В законе сложные и неоднозначные формулировки, поэтому перед началом работ рекомендуем проконсультироваться с юристом.

При оформлении самостроя нужно ли согласовывать пристрой к дому?

При оформлении самостроя да. Равно как и строительство дома без разрешения, несогласованная пристройка может привести к крупному штрафу. В дальнейшем незарегистрированные объекты могут обязать снести.